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  • “地王时代”房子该买还是不买?
2013-11-06 14:54山西日报
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    一面是政府调控手段翻新,一面又是房企高价竞拍土地,土地出让高峰涌现。11月4日,北京8宗住宅用地出让吸引了几十家品牌企业参与竞争,其中位于北京五环外的亦庄河西区地块在十几家房企激烈竞争下,达到上限价格12.2亿元。据测算,该地块剔除公租房后,仅楼面价达36000元/平方米,超出现在同地段市面普通商品房价格。

    此前的9月更是 “地王”频现。9月4日,北京农展馆地块以楼面价73,099元/㎡的天价被融创摘得,成为无可争议的北京新单价地王。9月5日上海徐家汇中心项目地块以217.7亿元的总价被新鸿基摘得,成就了上海总价地王。无独有偶,同样在9月5日杭州拍出了136.73亿的新总价地王,世茂在同一日不仅摘得了杭州花家池58地块,而且也将苏州金鸡湖地王收入囊中。

    有人说,这是土地市场的“最后疯狂”,也有人认为这是楼市新一轮上涨的前兆。到底如何看待 “地王频现”?艺术品的定价公式或许能给我们一些启示,“价格=价值+稀缺性+情绪指数”。 “价值”和 “稀缺性”相对容易判断,但 “情绪指数”是最难捉摸的,有时却发挥着极为重要的作用。

    如果仔细观察9月4日和5日的 “两日四地王”摘牌房企,就会发现它们都是香港上市公司。根据高通智库统计,截至今年7月底,上市房企海外募集达2934.97亿元。该数字已超过2012年上市房企海外融资总额4倍多。这些品牌房企在海外以较低的成本募得大量的资金,投资压力本身就很大。同时,出于风险规避的考虑,不约而同的回归一线城市。 “地王频现”也就不难理解了。

    但是,众所周知,楼市调控政策已执行数年,可整个行业的资金并不紧张,这主要是多样化的融资渠道使开发商得到了所需的资金。比如信托,今年1~5月共成立344款房地产信托,募集资金908.53亿元,占信托总规模较去年全年的占比提升了8个百分点。但是作为资金密集型产业,房地产企业大都高负债运作。一旦 “钱紧”,众多依靠国内银行贷款以及信托、理财产品等表外资金的房地产企业国内融资必将紧张。 “房价会不会降”和 “现时该不该买房”又成为公众话题,但专家的观点却是大相径庭。

    乐观专家认为: “钱荒”会挤出一部分房价泡沫,但不会刺破房价泡沫,只是意味着房地产企业的利润空间被压缩得更小。而经济学家谢国忠的预测则悲观得多,他依然坚持自己的观点,就是千万不要去买房,未来三个月可能会下跌。

    也许我们会把开发商分为两类,有钱的或者缺钱的。像近两年高负债的,靠借新还旧过日子的开发商就会非常危险。他们的房子如果不降价就只能把自己的股份买了。

    总之,多数专家都认为房地产不会出大问题,我也算做这大多数吧。但房地产泡沫会不会破裂却不是由专家说了算的。如果不改变土地财政模式,过分依赖土地反而会让地方债危机爆发风险日益加剧,若地方政府继续依靠房地产,用土地解决债务问题,而不是从根本上开源节流,控制债务。那么 “钱荒”之后,便是地方债务危机的爆发。最终房地产泡沫被捅破,谢国忠先生预测房价大跌的也就真的不远了。

标签:房企 楼市 房价 泡沫
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